ردپای تورم و نوسانات ارزی در افزایش قیمت مسکن

مسکن در وضعیت قرمز

چه بخواهیم و نخواهیم باید بپذیریم که بازار مسکن به وضعیت قرمز نزدیک شده است؛ تحلیل‌ها این را اثبات می‌کند.

به گزارش خاورستان، چه بخواهیم و نخواهیم باید بپذیریم که بازار مسکن به وضعیت قرمز نزدیک شده است؛ تحلیل‌ها این را اثبات می‌کند. نرخ تورم، افزایش تعداد معاملات مسکن و ناتوانی خریداران مسبب افزایش قیمت مسکن است و با یک بررسی ساده می‌توان به این مساله پی برد که نرخ تورم سهم بزرگی در کاهش یا افزایش قیمت مسکن دارد. وقتی این نرخ افزایش می‌یابد، سایر بخش‌ها را هم تحت تاثیر قرار می‌دهد؛ بالا رفتن قیمت مصالح ساختمانی و هزینه تمام‌شده مسکن، مصداق این مساله است.
برخی کارشناسان پیش‌بینی کرده بودند قیمت مسکن از تورم بیشتر نخواهد شد. افشین پروین‌پور از جمله کارشناسان اقتصادی مسکن است که گفته بود: «این بخش ممکن است رشد قیمتی داشته باشد اما این افزایش بیشتر از نرخ تورم نخواهد بود و در حدود ۴ تا ۷ درصد است».
بتازگی وزیر راه‌وشهرسازی مطرح کرده است: «قیمت مسکن امسال بیش از نرخ تورم افزایش نیافته است.» اما وقتی به آمارهای بانک مرکزی مراجعه می‌کنیم، درمی‌یابیم «قیمت مسکن افزایش ۷/۱۶ درصدی داشته و این مساله در حالی اتفاق افتاده که نرخ تورم در ۱۲ ماه منتهی به دی‌ماه ۱۳۹۶ نسبت به ۱۲ ماه منتهی به دی‌ماه ۱۳۹۵ معادل ۱۰ درصد بوده است».
باید گفت زیرساخت‌های اقتصادی کشور ضعف‌های عدیده‌ای دارد و به سبب آن سرمایه‌ها به سمت بازارهای سودده و غیرتولیدی هدایت می‌شود، در این شرایط وقتی نرخ ارز افزایش می‌یابد نه‌تنها در میان‌مدت بلکه در بلندمدت، هزینه ساخت و ساز بالا می‌رود، تورم عمومی هم به درد افزایش مبتلا می‌شود و در نهایت قیمت مسکن آنقدر بالا می‌رود که حتی از نرخ تورم هم پیشی می‌گیرد.
علی قائدی، معاون مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی درباره اثرگذاری تلاطمات بازار ارز بر بازار مسکن، گفته است: «بازار مسکن و بازار ارز در کوتاه‌مدت رقیب همدیگر هستند به گونه‌ای که وقتی قیمت ارز افزایش می‌یابد، ممکن است برخی خریدارانی که قرار بود به سمت بازار مسکن بیایند، به دلیل بازدهی که در بازار ارز ایجاد می‌شود، به این بازار کشش پیدا کنند».
علی چگینی، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی هم معتقد است: «از آن جهت که ارز و مسکن در اقتصاد ۲ کالای سرمایه‌ای محسوب می‌شوند، می‌توان عنوان کرد زمانی که نرخ یکی افزایش پیدا می‌کند، روی سایر کالاها نیز اثر می‌گذارد بنابراین از این ناحیه افزایش نرخ ارز روی بازار مسکن اثرگذار خواهد بود».
اگر بخواهیم به این موضوع از منظر دیگری بنگریم، به روشنی در می‌یابیم افزایش نرخ ارز می‌تواند به صورت معنادار تقاضا در بخش مسکن را کاهش دهد اما بسیاری تاثیر نرخ ارز بر بازار مسکن را میان‌مدت دانسته و معتقدند بعد از اینکه افراد سود لازم را در این بازار به دست آوردند به سمت بازار مسکن جذب می‌شوند.
به‌رغم تمام مصائب یاد شده باید به این مساله اذعان داشت که بخش مسکن در دوره‌های مختلف با افت و خیزهای فراوانی مواجه بوده است. از سال ۱۳۶۸ تاکنون به علت سیاستگذاریهای متعدد و مجزا و بعضا مسائل اقتصاد کلان، مسکن روزهای تلخ و شیرینی را سپری کرده است. چنانکه آمارهای رسمی نشان می‌دهد، در فاصله زمانی ۱۳۶۸ تا ۱۳۹۱قیمت مسکن ۵۳ برابر شده است و در واقع قیمت‌ها در این بخش یا با رشد زیاد روبه‌رو شده و حتی از نرخ تورم هم بیشتر شده یا بدون تغییر بوده و در حقیقت ثابت مانده است.
سال ۱۳۸۴ یعنی زمان دولت نهم قیمت مسکن بشدت افزایش یافت و تا ۷۸ درصد رشد کرد و در کمال ناباوری ۲ سال بعد، ۱۴ درصد پایین آمد. مطابق آمارها در این دولت قیمت مسکن در تهران ۴/۲ برابر رشد داشته و از مترمربعی ۶۴۸ هزار تومان به ۲ میلیون و ۷۶۱ هزار تومان افزایش پیدا کرده است.
بررسی‌ها حاکی از آن است که در دولت اول سازندگی، قیمت مسکن، بسیار کمتر از نرخ تورم بوده و در دولت دوم سازندگی قیمت‌ها در تهران سالانه به طور میانگین ۳۸ درصد و نرخ تورم ۳۲ درصد بوده و این امر نشانگر رشد مثبت ارزش واقعی ملک بوده است.
سال ۱۳۷۵ که آخرین سال فعالیت این دولت بوده، قیمت مسکن بسیار بالا رفت و ۷۰ درصد افزایش پیدا کرد. در مجموع می‌توان اینگونه ارزیابی کرد که مسکن در این دوره شاهد رشد ۴ برابری بوده است.
قیمت واقعی مسکن در دولت اصلاحات هم در نوع خود دارای فراز و نشیب‌های متعددی بوده، چنانکه میانگین قیمت مسکن در سال‌های ۷۶ تا ۷۹ حدود ۱۰ درصد و نرخ تورم ۱۷ درصد بوده اما در دولت دوم اصلاحات نرخ تورم ۵/۱۴ درصد بوده و قیمت مسکن به صورت میانگین ۲۹ درصد افزایش یافته است.
در دولت یازدهم و دوازدهم نیز همان روند گذشته به نوعی تکرار شده است، با این تفاوت که اقدامات و عملکردها نه‌تنها در دوره اول بلکه از زمان آغاز به کار دولت دوازدهم نیز دارای اثربخشی لازم نبوده است. در ۴ سال ابتدایی دولت تدبیر و امید، شاهد به حاشیه راندن سرمایه‌گذاران و سقوط سرمایه‌گذاری بخش خصوصی، بلاتکلیف باقی گذاشتن مسکن مهر، رشد منفی و اساسا افزایش قیمت مسکن بوده‌ایم.
مطابق گزارش بانک مرکزی، از بهمن ۹۲ تا تیر ماه ۹۶ قیمت مسکن متری یک میلیون تومان گران‌تر شده، لذا مسکن در دولت یازدهم نه‌تنها رونق نیافته بلکه همواره با رکود مواجه بوده است. از زمان آغاز به کار دولت دوازدهم نیز این وضعیت بدتر شده و بی‌تردید افزایش ۷/۱۶ درصدی قیمت مسکن در دی‌ماه امسال یک زنگ خطر است آن هم در شرایطی که قیمت‌ها در این بخش از تورم پیشی گرفته و حالا ردپای نوسانات بازار ارز، تورم و رکود در افزایش نرخ‌های این بخش نیز دیده می‌شود. با این وضعیت دیگر نمی‌توان به رونق بازار مسکن و همزمان کاهش قیمت آن امیدوار بود. مدت‌هاست نه برجام و نه هیچ یک از برنامه‌ریزی‌های اقتصادی دولت، نتوانسته دارای اثربخشی لازم باشد و دولتی‌ها برای اینکه از وضعیت قرمز خارج شوند باید طرحی نو دراندازند تا این چالش تبدیل به بحران نشود.
انتهای پیام/۴
وطن‌امروز (شماره ۲۴۵۰، ۷ خرداد ۱۳۹۷)